據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì),截止2014年6月底,我國電子商務(wù)交易總規(guī)模已達(dá)5.85萬億元,其中,B2B交易額達(dá)4.5萬億元,同比增長32.4%。2014年上半年,阿里巴巴坐穩(wěn)龍頭地位,約占4成的市場(chǎng)份額。

2014年上半年工業(yè)園區(qū)成交量為新增供給面積的25倍

物流是電商交易的基礎(chǔ),物流成本占到電商毛利的3%～5%。物流基地的形成將降低物流成本,從而為電商企業(yè)帶來更豐厚的利潤�；�于電商發(fā)展迅速,電商企業(yè)已成為優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)的主要需求驅(qū)動(dòng)力。全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。在寫字樓和商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭加劇,住宅市場(chǎng)面臨“以價(jià)換量”的現(xiàn)狀,物流地產(chǎn)回報(bào)較高且穩(wěn)定。目前物流地產(chǎn)成為地產(chǎn)商及基金公司爭相開發(fā)投資的焦點(diǎn)。例如,北京工業(yè)物流園區(qū)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象,自2011年至今,工業(yè)園區(qū)每年的總存量與年成交量基本持平。2014年上半年工業(yè)園區(qū)成交量為新增供給面積的25倍。

中國電商園區(qū)發(fā)展集中在京津唐地區(qū)、長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)、成渝地區(qū)。京津唐地區(qū)主要依靠政府指導(dǎo),以北京通州電子商務(wù)中心為核心的園區(qū),憑借政策優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)周邊發(fā)展。隨著京津“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的步伐不斷加快,地處京津間的武清區(qū)就吸引了大型電商企業(yè)物流基地“安家落戶”。自2012年,總投資30億元的阿里巴巴、總投資4億元的當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、總投資20億元的亞馬遜等龍頭企業(yè)已經(jīng)在武清開始建設(shè)物流基地；長三角地區(qū)則以上海為核心,憑借上海的經(jīng)濟(jì)中心地位,帶動(dòng)周邊包括杭州、南京、寧波和義烏等地區(qū)發(fā)展。由于資金雄厚,長三角地區(qū)以龍頭企業(yè)為引領(lǐng)——例如阿里巴巴,中小電商企業(yè)協(xié)同發(fā)展；相較前兩個(gè)區(qū)域,珠三角地區(qū)就電商園區(qū)而言,起步較晚,但在廣州和深圳兩個(gè)城市的帶動(dòng)下,目前該區(qū)域已經(jīng)成為最具競(jìng)爭力的中國電子商務(wù)區(qū)之一；盡管成渝地區(qū)不屬于沿海區(qū)域,但成都和重慶兩地憑借中小物流企業(yè)帶動(dòng)四川及云貴地區(qū)的電商園區(qū)發(fā)展。

電商園區(qū)是以電子商務(wù)為主體,構(gòu)建電子商務(wù)交易平臺(tái)。盡管電商企業(yè)目前處于高速發(fā)展階段,但大型龍頭企業(yè)傾向自建物流基地,中小型企業(yè)無法完全填滿電商園區(qū),因此大部分園區(qū)采取靈活運(yùn)營方式。因此,目前的電商園區(qū)除了服務(wù)于電商企業(yè)外,還包括文化創(chuàng)意、教育服務(wù)、IT/軟件開發(fā)、制造類產(chǎn)業(yè)。

政企結(jié)合型的電商園區(qū)將是未來電商產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的主力

無論是政府主導(dǎo)型、政企結(jié)合型還是企業(yè)主導(dǎo)型,電商園區(qū)的發(fā)展尚處于培育階段。三種類型的電商園區(qū)都在尋找和探索適合自身發(fā)展的路徑。如何整合土地資源,發(fā)揮電商園區(qū)地產(chǎn)的最大效能是擺在政府與各類電商企業(yè)面前的一項(xiàng)課題。

政企結(jié)合型的電商園區(qū)將是未來電商產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的主力,與此同時(shí),處于行業(yè)中游的電商企業(yè)將是其招商的重點(diǎn)對(duì)象。為了適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)及電商行業(yè)激烈甚至殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭,必須整合上下游企業(yè),以電商企業(yè)為核心,通過成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)來促進(jìn)其相互合作,形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條,才有望在寡頭型的電商市場(chǎng)中突圍。電商企業(yè)、物流企業(yè)與倉儲(chǔ)企業(yè),通過技術(shù)交流、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、參股合作等形式實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合,發(fā)展成以此為主體的三位一體的電商園區(qū),將成為物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的新趨勢(shì)。因此,結(jié)合以上企業(yè)的特點(diǎn)與發(fā)展需求,在落位布局、招商引進(jìn)、租賃策略等方面予以適應(yīng)性改進(jìn)將是電商園區(qū)迎來新發(fā)展機(jī)遇的關(guān)鍵。

目前國內(nèi)大型的電商以及轉(zhuǎn)型電商的傳統(tǒng)家電巨頭大多還在物流地產(chǎn)與自建倉儲(chǔ)之間游離,隨著互聯(lián)網(wǎng)與電子商務(wù)行業(yè)的發(fā)展,各電商大佬與其適應(yīng)其發(fā)展形態(tài)的企業(yè)導(dǎo)向型電商基地也將不斷引入新的元素和內(nèi)涵。其實(shí)他們中的一些人正逐步試圖跳出物流、倉儲(chǔ)等工業(yè)地產(chǎn)的桎梏,將產(chǎn)業(yè)鏈延伸到消費(fèi)終端,從而實(shí)現(xiàn)與O2O模式更好的融合。譬如蘇寧利用在實(shí)體店運(yùn)營方面的豐富經(jīng)驗(yàn),基于“實(shí)體店互聯(lián)網(wǎng)”的戰(zhàn)略規(guī)劃,推出蘇寧生活廣場(chǎng)系列產(chǎn)品,將蘇寧易購直銷區(qū)、虛擬貨架、云體驗(yàn)中心以及互聯(lián)網(wǎng)金融線下理財(cái)?shù)萇2O元素引入實(shí)體店,實(shí)現(xiàn)其互聯(lián)網(wǎng)化。目前其位于石家莊的門店已經(jīng)開業(yè),南京新街口、東莞與黃石的分店也將未來陸續(xù)投入運(yùn)營。如果此種嘗試成功,將為電商企業(yè)進(jìn)軍并整合工業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)提供良好范例。電商與地產(chǎn)更廣泛的結(jié)合會(huì)是怎樣的景象？我們拭目以待。